Luật Đất đai ra đời hơn 30 năm với 5 lần sửa đổi, gần nhất là vào năm 2013. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, sau gần 8 năm, Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành từ 1/7/2014 đã lộ rõ nhiều bất cập, chồng chéo dẫn đến việc “mập mờ” trách nhiệm quản lý, khó khăn trong quá trình tổ chức, thực hiện.
Do đó, việc chuyển dịch đất đai để đầu tư phát triển rất phức tạp, gây phiền hà cho doanh nghiệp, ngáng đường phát triển của khu vực kinh tế tư nhân…
Đặc biệt, những mâu thuẫn, chồng chéo giữa Luật Đất đai với các Luật: Đầu tư, Xây dựng, Nhà ở, Kinh doanh Bất động sản đang trở thành “rào cản” đối với sự phát triển của thị trường bất động sản và chỉ được “hóa giải” khi sửa luật.
Xung đột từ hành lang pháp lý
Hiện nay, hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… đang có những mâu thuẫn, chồng chéo với Luật Đất đai 2013, là rào cản đối với sự phát triển của thị trường bất động sản. Khi có mâu thuẫn thì việc áp dụng hành lang pháp lý này sẽ rất khó khăn và chính xung đột pháp luật cũng là cơ hội phát sinh tham nhũng, tiêu cực.
– Những kẽ hở:
+ Các chuyên gia viện dẫn, một số điểm xung đột, chồng chéo đang tồn tại giữa các luật này mà điển hình là mâu thuẫn trong thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án xây dựng nhà ở giữa Luật Đầu tư và Luật Nhà ở; xung đột về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong dự án có sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất giữa Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu và Luật Đất đai; hay thời điểm thẩm định nhu cầu sử dụng đất giữa Luật Đất đai và Luật Đầu tư…
+ Theo Luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp, nhìn chung, các xung đột, chồng chéo này đã tạo ra nhiều cản trở, hạn chế trong quá trình thực thi trên thực tế, phát sinh chi phí lớn và rủi ro cao, làm mất thời gian, lỡ cơ hội đầu tư đối với các doanh nghiệp và nhà đầu tư.
+ Xung đột này đã tạo ra thực tiễn thực thi rất khác nhau giữa các địa phương. Nó cũng là cơ hội phát sinh các nhũng nhiễu, tiêu cực trong thực hiện dự án.
+ Bên cạnh đó, những kẽ hở trong các quy định pháp luật về đất đai liên quan đến thủ tục pháp lý về giao dịch mua bán, chuyển nhượng đất đai cũng tạo vỏ bọc cho các giao dịch ngầm như hạ giá nhà đất để “né” thuế; găm thủ tục chuyển nhượng, trước bạ sang tên để tiếp tục mua bán, sang tay nhằm trốn thuế, gây thất thu ngân sách.
+ Một số quy định của Luật Đất đai 2013 chưa phù hợp với thực tiễn triển khai; trong đó, có một số nội dung mới phát sinh trong thực tiễn nhưng pháp luật chưa có quy định điều chỉnh và vẫn còn nhiều rào cản cho sự phát triển kinh tế, điển hình là thị trường bất động sản.
+ Nguồn lực về đất đai vẫn chưa thực sự được khai thác, phát huy đầy đủ và bền vững để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế-xã hội của đất nước; việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp; tình trạng tham nhũng, trục lợi và thất thoát nguồn thu ngân sách liên quan đến đất đai vẫn diễn ra…
– Trói chân thị trường:
+ Giáo sư Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường nhận xét, trước những tác động từ đại dịch, năm 2021 và cả năm 2022, thị trường bất động sản vẫn còn tiếp tục đối diện với nhiều khó khăn, thách thức.
+ Mặc dù cuối năm 2020, Thủ tướng Chính phủ đã ký, ban hành Nghị định 148 sửa đổi, bổ sung một số quy định chi tiết về thi hành Luật Đất đai, nhưng thực tế những sửa đổi này chưa giải quyết triệt để các vấn đề tồn đọng. Nút thắt lớn nhất vẫn tồn tại bấy lâu nay chính là tính pháp lý.
+ Sản phẩm đã hình thành do nhu cầu phát triển của thị trường nhưng lại chưa có được giấy chứng nhận sử dụng đất và thời gian sở hữu chỉ 50 năm do cho được “xướng tên” trong Luật Đất đai cũng như một số luật liên quan gây tâm lý hoang mang cho nhà đầu tư.
– Một doanh nghiệp phản ánh, hiện nay, việc tiếp cận thông tin về quy hoạch sử dụng đất và đăng ký quyền sử dụng đất của doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam còn gặp nhiều khó khăn.
+ Các thông tin này thường không được công khai mà doanh nghiệp tìm kiếm cơ hội đầu tư phải dựa vào mối quan hệ cá nhân hoặc mối quan hệ không chính thống. Trong khi tại các nước phát triển thì dữ liệu tra cứu, kênh thông tin tra cứu các thông tin về bất động sản là công khai, tạo cơ sở thu hút đầu tư nước ngoài hiệu quả.
+ Mặc dù quy định giá đất hiện nay cơ bản đã phù hợp với cơ chế thị trường, đảm bảo được lợi ích của các chủ thể là Nhà nước, doanh nghiệp, cá nhân nhưng trong quá trình triển khai chính sách này cũng xuất hiện nhiều bất cập, vướng mắc. Dễ dàng nhận thấy nhất là việc giá đất luôn thấp xa so với thị trường vào mọi thời điểm.
Do đó, không chỉ doanh nghiệp mà ngay cả người dân cũng đều chung mong muốn cơ quan có thẩm quyền sớm sửa đổi các quy định của Luật Đất đai trên cơ sở thực tiễn, bám sát những khó khăn đã xảy ra trong thực thi cũng như quá trình quản lý của cơ quan Nhà nước để hài hòa lợi ích giữa các bên; đặc biệt là để người người dân đồng thuận chấp hành chủ trương chính sách của Nhà nước trong giải phóng mặt bằng xây dựng các công trình hạ tầng, tránh tranh chấp khiếu kiện.
Đây chính là những nút thắt đang tạo ra nhiều lực cản trong quá trình phát triển của thị trường bất động sản.
————————————————————————–
#IQland #IQlandGroup #IQlandDauTuThongMinh #TinTuc
