Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ thường được các bên tìm kiếm cho mục đích giao dịch bất động sản. Vậy đâu là những nội dung quan trọng cần có trong hợp đồng, các vấn đề pháp lý liên quan như thủ tục, kinh nghiệm mua bán đất chưa có sổ đỏ nhằm hạn chế rủi ro?
1. Mua nhà đất chưa có sổ đỏ có được coi là hợp pháp không?
Sổ đỏ là một loại văn bản pháp lý công nhận quyền sử dụng đất của công dân nước ta. Sở dĩ gọi là sổ đỏ vì trước thời điểm 21/10/2009 có hai loại sổ tồn tại song song là sổ đỏ (bìa màu đỏ) và sổ hồng (bìa màu hồng).
Sổ đỏ chứng nhận quyền sử dụng đất còn sổ hồng chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đi kèm theo đất. Tuy nhiên, hiện nay hai loại sổ này được gộp chung thành sổ đỏ, gọi là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất”.
Sổ đỏ là căn cứ quan trọng để xác lập cũng như bảo vệ quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản đi kèm của công dân. Khi có sổ đỏ công dân sẽ có toàn quyền tặng, cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp, chỉ định thừa kế đối với mảnh đất đó. Như vậy, sổ đỏ chính là loại giấy tờ xác định quyền làm chủ của công dân đối với đất đai, nhà cửa trong tất cả giao dịch nói chung.
Nhà đất không có sổ đỏ đồng nghĩa với việc công dân không có Giấy chứng nhận hợp pháp.
2. Phân tích ưu điểm và rủi ro khi mua nhà đất chưa có sổ đỏ:
Nhà đất chưa có sổ đỏ theo lý là loại bất động sản chưa được hợp pháp hóa và chưa được thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền hay còn gọi là mua bán. Tuy nhiên, trên thực tế đất chưa có sổ đỏ lại đang nhận được khá nhiều sự quan tâm từ người đầu tư bất động sản. Thậm chí, có người không tiếc tiền đầu tư vào loại hình này.
Ưu điểm:
– Hầu như không có căn cứ nào rõ ràng để chúng ta có thể định hình ưu điểm của phương án đầu tư vào dạng bất động sản không có sổ đỏ. Theo chia sẻ của một số người đang hoạt động trong lĩnh vực thì các trường hợp bỏ tiền đầu tư vào dạng đất này đều trông mong vào khoản lãi lớn trong tương lai.
– Cụ thể, nhóm người này sẽ mua các mảnh đất chưa có sổ đỏ với giá thấp nhất có thể. Sau khi giao dịch thành công họ sẽ tìm cách hợp thức hóa mảnh đất để rao bán lại với giá cao gấp đôi, gấp ba.
– Chính vì khoản lãi đặc biệt này mà không ít người chấp nhận chịu rủi ro về mặt pháp lý, soạn thảo các mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ.
Rủi ro:
– Các trường hợp tiến hành mua đất chưa có sổ đỏ không phải trường hợp nào cũng thu về lãi.
– Thậm chí, hầu hết các bên tham gia giao dịch còn có khả năng phải đối mặt với khá nhiều rủi ro về mặt pháp lý như:
+ Sau khi được nhận chuyển nhượng mảnh đất bạn không thể xin cấp sổ đỏ đứng tên mình được.
+ Nếu bạn mua đất với mục đích trồng trọt, sản xuất nông nghiệp thì có thể không bị ảnh hưởng quá nhiều bởi mục đích sử dụng mảnh đất ban đầu.
+ Nếu bạn muốn mua để định cư lâu dài thì có khả năng sẽ gặp một số rắc rối trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng. Các trường hợp đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, đất khác mà chưa có sổ đỏ đều không thể đổi thành đất thổ cư (đất ở).
– Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ chỉ có thể là dạng viết tay (do Nhà nước không chấp nhận văn bản đánh máy công chứng) nên giá trị pháp lý của hợp đồng không được đảm bảo. Nếu có các tranh chấp xảy ra trong phạm vi hợp đồng ký kết thì hợp đồng mua bán nói trên sẽ bị vô hiệu.
– Đất đai và nhà cửa không có sổ đỏ sẽ rất khó xác minh được nguồn gốc. Gần như không xác định được liệu mảnh đất mình đã thực hiện giao dịch có thuộc diện đất bị thu hồi, đất đang tranh chấp, đất lấn chiếm bất hợp pháp,… hay không. Các tranh chấp pháp lý có thể xảy ra bất cứ lúc nào và tương đối khó để kiểm soát.
– Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì đất chưa có sổ đỏ không được tính là tài sản đứng tên công dân. Bạn sẽ không thể thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn Ngân hàng được.
– Nếu mảnh đất bạn mua nằm trong diện quy hoạch, bị thu hồi thì Nhà nước khó mà đảm bảo vấn đề bồi thường hoặc đền bù.
3. Có nên ký kết mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ hay không?
Đôi khi một mảnh đất chưa có sổ đỏ lại đáp ứng được nhiều tiêu chí bạn hướng tới cho ngôi nhà tương lai của mình như giá rẻ, gần cơ quan, giao thông thuận tiện,… Đây chính là thời điểm bạn cần cân nhắc kỹ lưỡng việc có nên thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng viết tay đối với mảnh đất đó hay không.
– Đất đai chưa có sổ đỏ hoàn toàn không được phép thực hiện giao dịch chuyển nhượng và sang tên.
– Dạng hợp đồng mua bán bất động sản chưa có sổ đỏ chỉ được coi là bước trung gian để chuẩn bị cho thủ tục giao dịch nhà đất chính thức sau này.
– Ngay cả đối với các mảnh đất đủ điều kiện cấp sổ đỏ thì rủi ro đến từ hợp đồng giao dịch nói trên vẫn còn.
– Một số trường hợp phổ biến là thời gian đợi cấp sổ đỏ bị kéo dài, chủ sở hữu cũ gặp rủi ro pháp lý nên không nhận được sổ đỏ, khó xử lý tiền đặt cọc mua đất từ trước, quyền thừa kế liên quan đến mảnh đất khiến quá trình cấp sổ bị dừng vô thời hạn,…
– Bạn cũng có thể phải đối mặt với các trường hợp đất bị tranh chấp không thể được cấp sổ đỏ, đất thuộc khu vực đang giải tỏa, dự án quy hoạch chung,…
Nhìn chung, các trường hợp nói trên chủ yếu nhắm đến việc lừa đảo tiền đặt cọc của bạn, khiến bạn chịu cảnh vừa mất tiền vừa mất thời gian. Do đó, đối với các trường hợp đất đai không có sổ đỏ hoặc đang đợi cấp sổ đỏ, bạn chưa nên thực hiện ký kết hợp đồng giao dịch, chuyển nhượng.
4. Thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ:
Thủ tục giao dịch có sử dụng mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ sẽ được chia làm 2 giai đoạn. Giai đoạn 1 là giai đoạn làm sổ đỏ của người đang sử dụng đất. Giai đoạn 2 là giai đoạn giao dịch đất đai.
Giai đoạn 1: Làm sổ đỏ
Trước khi bắt đầu giai đoạn 1 bên mua và bên bán có thể đã ký kết xong mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ. Lúc này văn bản tuy chưa có hiệu lực về mặt pháp lý nhưng vẫn được coi như giao kết tự nguyện ràng buộc trách nhiệm của hai bên. Theo đó, bên bán sẽ có nghĩa vụ tiến hành quá trình làm sổ đỏ theo đúng quy định của Nhà nước để hoàn thiện giao dịch mua bán nhà đất với bên mua.
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ:
Bên bán có nghĩa vụ chuẩn bị 01 bộ hồ sơ theo hướng dẫn tại Khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT gồm:
+ Đơn xin cấp sổ đỏ theo mẫu 4a tại Phụ lục Thông tư trên.
+ Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của bên bán theo Điều 100 Luật Đất + đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
+ Các giấy tờ liên quan đến tài sản đi kèm với đất nếu có và bên bán cần yêu cầu cơ quan chức năng chứng nhận quyền sở hữu tài sản này trong sổ đỏ đang xin cấp.
+ Các chứng từ liên quan đến nghĩa vụ tài chính như biên lai nộp thuế, giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính với đất đai và tài sản đi kèm.
Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan chức năng:
Bước 3: Cơ quan chức năng tiếp nhận và giải quyết hồ sơ
Bước 4: Bên bán nhận kết quả
Thường thì thời hạn giải quyết hồ sơ xin cấp sổ đỏ sẽ không quá 30 ngày làm việc hành chính đối với các khu vực hành chính thường và không quá 40 ngày làm việc hành chính đối với vùng khó khăn, đặc biệt khó khăn.
Giai đoạn 2: Thực hiện quy trình mua bán đất đai:
Sau khi bên bán đã xin cấp sổ đỏ thành công thì bên mua không cần thực hiện quy trình giao dịch với mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ nữa. Thay vào đó bên mua và bên bán sẽ thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sang tên sổ đỏ theo quy định.
– Bước 1: Lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng
– Bước 2: Thực hiện kê khai nghĩa vụ tài chính
– Bước 3: Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ
5. Một số lưu ý khi ký kết mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ:
Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ vẫn bị coi là một dạng giao kết bất động sản tương đối nhạy cảm. Để đảm bảo quyền lợi của bản thân thì bên mua nên nắm chắc một số lưu ý dưới đây:
– Trước khi ký mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ bên mua nên tìm hiểu kỹ nguồn gốc mảnh đất. Đặc biệt bên mua cần xác minh các thông tin xem liệu mảnh đất có đang nằm trong diện quy hoạch không, nhà đất có đang tranh chấp với ai không,…
– Người có thể giúp bên mua xác minh các thông tin liên quan đến mảnh đất đó là cán bộ phụ trách địa chính tại Ủy ban Nhân dân xã/phường hoặc tương đương nơi có đất.
– Điều bên mua nên lưu ý là danh tính của bên bán, thông tin liên quan đến tình trạng hôn nhân của người này cũng có vai trò quan trọng trong hợp đồng.
– Bên mua nên yêu cầu xem trước các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng nhà đất nếu có.
– Khi thực hiện ký kết mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ bên mua nên nhờ ít nhất hai người hàng xóm trong khu vực làm chứng. Nếu việc thanh toán mảnh đất được thực hiện qua Ngân hàng thì bên bán cần viết giấy biên nhận tiền giao cho bên mua.
————————————————————————–
#IQland #IQlandGroup #IQlandDauTuThongMinh #TinTuc
